Duración y prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda

A la duración del contrato de arrendamiento de vivienda se refiere el capítulo II, título II, artículos 9 a 16 de la LAU.

Plazo mínimo (artículo 9 de la LAU)

Como regla general, la duración del arrendamiento se pactará libremente por las partes.

CUESTIÓN

¿Cuándo comenzará a contarse el plazo de duración del contrato?

El plazo comenzará a contarse desde:

- La fecha del contrato.

- Desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si fuese posterior, correspondiéndole a este probar la fecha de puesta a disposición.

Sin perjuicio de la regla general, se prevé la prórroga obligatoria del arrendamiento hasta que se alcance la duración mínima prevista legalmente. ¿En qué consiste dicha prórroga obligatoria? Pues bien, tendrá lugar la prórroga obligatoria en el caso de que la duración pactada del arrendamiento fuera inferior a 5 años —a 7 años en caso de arrendador persona jurídica—, y la misma será por plazos anuales hasta alcanzar los 5 o, en su caso, los 7 años referidos. 

¿Existe alguna excepción a esta prórroga obligatoria? Sí, el caso de que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mínimo de 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

CUESTIÓN

¿Qué sucede con los arrendamientos sin plazo o con plazo indeterminado?

Cuando se trate de arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración alguno o, cuando habiéndose fijado, el mismo sea indeterminado, señala el artículo 9.2 de la LAU que se entenderán aquellos celebrados por un año, esto se entiende, sin perjuicio del derecho de prórroga anual obligatoria del arrendatario en los términos expuestos.

A este respecto, la Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia n.º 391/2019, de 19 de julio, ECLI:ES:APM:2019:7037, expone que «a falta de pacto sobre el plazo del contrato ha de partirse de la reiterada afirmación jurisprudencial de que el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, como claramente se deduce del art. 1.543 del CC, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza del tal vínculo jurídico, lo que claramente conduce a la ineficacia de aquellas cláusulas contractuales que confiere la facultad de prórroga a instancia del arrendatario, o sea, por su propia y exclusiva voluntad, sin limitación alguna, pues ello supone una manifestación temporal de duración indefinida, inoperante en el arrendamiento (...)».

Asimismo, el artículo 9.3 de la LAU contempla un supuesto en que, dadas determinadas condiciones, tampoco se da la prórroga obligatoria del contrato a pesar de que no se haya alcanzado la duración legalmente prevista, así establece:

«Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables».

En resumen, los requisitos para que no proceda la prórroga obligatoria en el caso anterior son:

• Haya transcurrido el primer año de duración del contrato.
• El arrendador sea persona física.
• Al tiempo de celebrar el contrato, se haya hecho constar en él, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
• Preaviso: el arrendador tendrá que comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se necesite. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

¿Qué sucederá en caso de que no se ocupe la vivienda? Transcurridos 3 meses desde la extinción de contrato o desde el desalojo de la vivienda, en su caso, sin que se ocupe la misma por el arrendador, familiares o cónyuge, según corresponda, el arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre:

• Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.
• Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Se exceptúa de lo anterior el caso en que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

En relación con la posibilidad del artículo 9.3 de la LAU resulta interesante traer a colación su evolución atendiendo a las distintas modificaciones de las que ha sido objeto. Así, cabe destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 197/2022, de 22 de abril, ECLI:ES:APB:2022:4363, que señala:

«De la comparación de las distintas redacciones, podemos extraer las siguientes conclusiones:

* Para los contratos suscritos entre 6-6-2013 y 5-3-2019, la facultad de denegar de prórroga la tiene cualquier tipo de arrendador, persona física o jurídica y puede ejercitarla con independencia de que se hubiera reflejado o no en el contrato. Asimismo, no es preciso que, al denegarla, el arrendador especifique la causa concreta por la que lo hace. Sólo debe indicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

* Dentro de este periodo, para los contratos firmados entre 19-12-2018 y 23-1-2019, vigente la reforma de la LAU art.9.3 llevada a cabo por el RDL 21/2018, se introduce la novedad del concepto de fuerza mayor, que ahora reproduce la norma vigente y la adecuación de los plazos de reocupación y cálculo de indemnizaciones, en caso de no ocupar la vivienda el arrendador que denegó la prórroga, a los establecidos en ese momento como plazo mínimo legal del contrato (5 o 7 años).

* Con efectos para los contratos suscritos a partir de 6-3-2019, la denegación requiere:

Que el arrendador sea una persona física. No existe, por tanto, la posibilidad de denegar la prórroga cuando el arrendador es una persona jurídica.

Que se hubiera hecho constar expresamente en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda, antes de que transcurra el mínimo de cinco años, para destinarla a vivienda permanente del arrendador o sus familiares.

Que, de forma expresa, el arrendador especifique la causa por la que necesita recuperar la vivienda (para su propia residencia, de sus familiares...).

El arrendador debe comunicar esta circunstancia al arrendatario con una antelación mínima de dos meses a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Si las partes no llegan a otro acuerdo, el arrendatario está obligado a entregar la vivienda arrendada en ese plazo de 2 meses.

Por su parte, el arrendador o sus familiares deben ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato, de no hacerlo así, el arrendatario tiene las siguientes opciones:

- ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o

- ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir hasta completar los cinco años».

Prórroga tácita del contrato (artículo 10.1 de la LAU)

A TENER EN CUENTA. Conforme al artículo 10.4 de la LAU «Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido».

Para que el contrato de arrendamiento de vivienda se prorrogue tácitamente, una vez llegada la fecha de vencimiento del mismo, conforme al artículo 10.1 de la LAU, han de darse los siguientes requisitos:

• Haber transcurrido la duración mínima del contrato de arrendamiento —5 años o 7 años, en caso de arrendador persona jurídica—.
• Ninguna de las partes haya notificado a la otra la voluntad de no renovarlo:
  • Arrendador: al menos con 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento.
  • Arrendatario: al menos con 2 meses de antelación a la fecha de vencimiento.

Cumplidos estos requisitos ¿qué sucederá? Pues que el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. ¿Existe alguna excepción? Sí, que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Prórrogas extraordinarias (artículo 10.2 y 3 de la LAU)

La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, recoge dos prórrogas extraordinarias del contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

En primer lugar, una prórroga legal extraordinaria del plazo por un periodo máximo de 1 año:

• Finalizado el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la LAU o la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU, en su caso.
• Previa solicitud del arrendatario.
• Requerirá la acreditación por el arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.
• Deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

Durante esta prórroga se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

CUESTIÓN

¿Qué se entiende por gran tenedor según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda?

Conforme al artículo 3, letra k, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

En segundo lugar, una prórroga legal extraordinaria por plazos anuales, por un periodo máximo de 3 años:

• Se trate de arrendamiento de vivienda habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado durante el periodo de vigencia de la declaración.
• Finalizado el periodo de prórroga obligatoria o prórroga tácita, en su caso.
• Previa solicitud del arrendatario.
• Deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador (sea gran tenedor o no), salvo que:
  • Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
  • Se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la fijación de la renta que en su caso procedan conforme al artículo 17, apartados 6 y 7, de la LAU.
  • En el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

También durante esta prórroga se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

CUESTIÓN

¿Qué se entiende por zona de mercado residencial tensionado según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda?

A estos efectos cabe traer a colación el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el que se regula lo relativo a la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado, en este sentido, prevé que las Administraciones competentes en materia de vivienda puedan declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales. 

Fuente: iberley.es