Unido a los contratos de compraventa, es frecuente ver cómo los compradores entregan a los vendedores una cantidad inicial, cantidad que puede constituir una simple señal para mostrar la voluntad (futura y no vinculante) de adquirir el bien o que, en cambio, puede tener la calificación de arras y suponer la consumación del contrato de compraventa. Y es esta distinción entre una simple señal y un contrato de arras lo que causa una mayor litigiosidad, por lo que conviene tener clara la diferencia para evitar futuros conflictos.

Así, cuando las partes deciden configurar la cantidad adelantada como una mera señal, no estamos sino ante un pago a cuenta del precio final, que se sujeta a la eventual celebración del contrato. Si una de las partes decidiera finalmente no celebrar la compraventa, nacerá la obligación de reintegrar la cantidad percibida, pero las partes no tendrán derecho a un mayor resarcimiento (Sentencia 193/2008 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 6 de marzo).

Caso distinto es el contrato de arras, el cual, a diferencia de la mera señal, implica la consumación del contrato compraventa. En este sentido, hay que tener claro que el contrato de arras es un contrato accesorio del contrato de compraventa y, como tal, va siempre unido al mismo. Es decir, para la existencia de un pacto de arras, es condición necesaria la existencia de un contrato de compraventa, al que irá unido como negocio accesorio (Sentencia de 29 de julio de 1997 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo).

Ahora bien, para ver qué consecuencias tiene para las partes el pacto de arras, conviene diferenciar entre arras confirmatorias, penales o penitenciales. Esta diferencia no es baladí. Así, mientras que unas permiten a las partes separarse del contrato de compraventa de manera unilateral, otras suponen una confirmación de que dicho contrato se ha celebrado, siendo éste plenamente eficaz.

A continuación, exponemos las principales diferencias entre las arras confirmatorias, penales y penitenciales.

Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio y van dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una prueba evidente de que la voluntad de las partes fue la de formalizar un contrato de compraventa. Cualquiera de las partes podría entonces exigir el cumplimiento del contrato a la otra parte mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa (en definitiva, a exigir la entrega y transmisión del pleno dominio a favor del comprador).

En cuanto a las arras configuradas claramente como penales, suponen éstas también una prueba de que la voluntad de las partes fue la eficacia del contrato de compraventa, teniendo las arras el carácter de cláusula penal. Es decir, las consecuencias del incumplimiento del contrato quedan así prefijadas, de modo que los daños y perjuicios a reclamar son ya calculados de antemano en el importe de la cantidad entregada.

Por último, las arras penitenciales, a diferencia de los demás tipos de arras, constituyen una facultad de desistimiento unilateral del contrato de compraventa, esto es, sin causa que lo justifique. Existe un verdadero contrato de compraventa, si bien, a diferencia de dos supuestos anteriores, las partes tienen la posibilidad de no transmitir el bien inmueble, siendo la consecuencia legal que el comprador perderá el importe entregado en caso de desistir, o devolverá el vendedor el doble de lo recibido si es esta parte quien desiste de la compraventa.

Pero ¿cómo saber ante qué tipo de arras nos encontramos si el contrato no lo especifica de forma clara?

Pues bien, la jurisprudencia es unánime al respecto. Así, establece que para que el pacto de arras tenga carácter penitencial, las partes deberán acordarlo de forma indubitada, expresando de una manera clara su intención de poder separarse del contrato. De este modo, si no se pacta la facultad resolutoria, se entenderá que las arras son confirmatorias (Sentencia 583/2018 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 17 de octubre).

Es decir, si queremos que las arras entregadas tengan el carácter de arras penitenciales —y, por tanto, permitan desistir libremente del contrato-, la voluntad de las partes al respecto debe ser clara y precisa. Por su parte, el carácter penitencial debe venir expresamente pactado en el contrato, pues de lo contrario, las arras pactadas serán confirmatorias.

En conclusión, hay que extremar la precaución ante la entrega de cantidades en previsión de una futura compraventa de inmueble, puesto que lo que en un principio parecería una «señal» o reserva puede descubrirse como un verdadero contrato de compraventa, con la consecuencia implícita de que las partes no podrán desistir del mismo en caso de arrepentimiento.

Fuente: CISS Contable Mercatil    Wolters Kluwer