El BOE del pasado 16 de marzo publica la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no entrará en vigor hasta el próximo 16 de junio ya que su disposición final decimosexta establece tres meses para que los afectados (consumidores que accedan a una hipoteca y los bancos que las ofrecen) puedan adaptarse a la nueva regulación.
En realidad, esta nueva norma es el resultado de la transposición de una directiva europea con casi tres años de retraso y no se trata por tanto de una ley que sustituya a otra, si bien modifica otras 13 con rango legal, en general en forma de ajustes normativos.Por otra parte, la ley pretende superar problemas legales y prácticas que han generado numerosos litigios judiciales especialmente durante la crisis, como ha sido el caso de las cláusulas suelo.
Por ello, la Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
No obstante, la Ley 5/2019 que entrará en vigor antes del verano apenas modifica la actual Ley Hipotecaria cuyo texto refundido fue aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946, aunque ha sufrido múltiples modificaciones posteriores, sobre todo respecto a los registros de la propiedad y las diferentes modalidades de hipotecas. En concreto y según la disposición final primera, reforma los artículos 12, 114, 129.2.a), 258.2 de esta Ley Hipotecaria y añade el 129 bis.
Las reformas que establece la Ley ahora aprobada se centran en añadir medidas encaminadas a proteger al consumidor y en hacer un nuevo reparto de los gastos que acarrea el crédito entre el banco y el cliente, si bien algunos analistas consideran que en algunos casos puede dificultar o encarecer la concesión de créditos para adquirir viviendas. Más concretamente las principales novedades son:
- Reparto de gastos iniciales. Excepto el de tasación, que lo pagará el hipotecado, todos los restantes gastos corresponden al banco (notaría, gestoría, registro y Actos Jurídicos Documentos (AJD).
- Costes por subrogación. El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
- Cláusulas suelo. Se elimina las cláusulas suelo y establece una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
- Comisiones. Por amortización anticipada adelantada (aportar una cantidad de dinero en un momento puntual para reducir el periodo que falta hasta liquidar el préstamo o bien la cuota que se paga mensualmente), la Ley aprueba bajadas que serán diferentes según se acuerde el tipo de interés. Cuando sea a tipo variable, el cliente tendrá que pagar una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si amortiza en los tres primeros años de vigencia de la hipoteca, o del 0,15% si lo hace en los primeros cinco años. Si la hipoteca fuera a tipo fijo, esta comisión será del 2% en los primeros 10 años del préstamo y del 1,5% a partir de ese momento. Por otra parte, las entidades no podrán cobrar comisiones por novación en el préstamo y la tasación se llevará a cabo por una sociedad, servicio de tasación de un banco o un profesional homologado. La comisión por interés de demora ha quedado en el interés remuneratorio más el 2%.
- Desahucios. La nueva ley es más exigente con el inicio del procedimiento de desahucio, que solo podrá comenzar si hay 12 cuotas impagadas o el 3 % del capital prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del crédito.
- Protección al cliente. El banco está obligado a dar al cliente diez días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos y deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad. Se establece como obligatoria una visita al notario antes de la firma del contrato. La norma también establece que la banca podrá vender seguros ligados a la hipoteca, aunque deberá aceptar pólizas alternativas sin empeorar por ello las condiciones del préstamo y el cliente podrá renovarlas cada año.
Fuente: CISS Contable Mercantil Wolters Kluwer