Cuando nos enfrentamos a la compraventa o alquiler de una vivienda siempre nos asaltan varias dudas: ¿Cuándo comprar un piso? ¿Es momento de comprar una vivienda?. Además, la siguiente duda cuando ya tenemos vista una casa es la misma: el precio, ¿es un piso barato?, ¿Es una vivienda cara?, ¿cómo lo calculo?. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o alquiler y no siempre resulta sencillo

Bankinter nos ofrece una tabla y una fórmula con la que tú mismo podrás calcular una aproximación al que debería ser el precio de una vivienda. Posteriormente, para saber cuanto vale mi piso (o la casa que me interesa comprar/alquilar) e identificar pisos baratos, te enseñaremos a realizar ligeros ajustes al alza o a la baja sobre la norma general en función las características concretas de cada casa. Con ambos puntos unidos, conseguirás un métódo para saber si es mejor comprar o alquilar una vivienda, conocer el precio de una vivienda e identificar pisos baratos y caros.identificar pisos baratos.

La clave se llama: PER

Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular:

a) Rentabilidad bruta por alquiler

Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta.

Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:

(12.000/240.000) x 100 = 5%

Hay que llamar la atención que hablamos de rentabilidad bruta y no neta, porque el el ratio utilizado para este cálculo de acuerdo con el Banco de España. Si alguien quiere calcular la rentabilidad neta deberá restar de los ingresos los gastos que tenga.

b) El PER

Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.

El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:

(240.000 / 12.000) = 20 veces

Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta

De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE) actualizado trimestralmente, sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.

Así, según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del tercer trimestre de 2018 es del 4,0%. Esto equivale a decir que el PER es de 25 años o 300 meses. 

En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 300 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado.

Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 300 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 450.000 euros en las condiciones actuales.

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 270.000 euros, bastaría con dividir entre 300 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 900 euros mensuales.

Con estos datos y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un dato que va variando con el tiempo y conviene consultarlo de forma recurrente, ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Insistimos en que es importante saber que el PER o la rentabilidad bruta varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado, aunque ha empezado a subir.

Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad bruta del 4,0% de 3T 2018 (PER 25 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 300 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.

Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando. Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿compro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y veremos que es 33 veces. Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española actual de 25 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.

En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (25 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler. 

Ajustes para cada vivienda

La tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y alquiler, sin embargo después conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las  viviendas son iguales. Como reglas generales tenemos que el PER puede variar por:

1) Ubicación

Las provincias con más demanda suelen tener un PER más alto que las que tienen menor demanda.  Así, contrasta que en España el PER de San Sebastián sea de 24 años, mientras que el de Santa Cruz de Tenerife quede en 13 años, según los datos de idealista.com.

2) Localización

Dentro de una misma ciudad o localidad, también varía el PER. Así, por ejemplo, los zonas con mayor demanda y consideradas como más consolidadas, suelen tener un PER más alto. 

En este sentido, el precio de venta por m2 al cierre del tercer trimestre de 2018 del distrito Chamberí (Madrid) es de 5.243 euros, mientras que el de alquiler es de 18,2 euros m2/mes (218,4 euros m2/año), según los datos de idealista.com. De dividir el valor de compra frente al alquiler anual se obtiene un PER de 24 veces. Para Villa de Vallecas, con precio de compra de 2.341 euros/m2 y de alquiler de 11,0 euros m2/mes (132 euros m2/año), el PER baja a 18 años.

3) Las mejores casas suelen tener un PER más alto

En consonancia con todo lo anterior, por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo.

Todos estos datos, llevan a la realidad de que en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podría comprarse el piso en el que vive de alquiler.

Otros métodos online de valoración

En Internet podemos encontrar actualmente numerosas páginas web que nos ayudan a conocer aproximaciones de precios de compraventa o de alquiler, como la web tercerob.com o Sociedad de Tasación. En ambas, se puede acceder a aproximaciones sencillas sobre precios de transacción.

En cualquier caso, hay que tener siempre en cuenta que son aproximaciones de gran ayuda, realizadas autómáticamente por empresas profesionales y que nos sirven para calcular y negociar mejor los precios de los pisos pero que no tienen valor oficial de tasación de cara a solicitar una hipoteca. Siempre que queramos asegurarnos del valor de tasación de una casa, hay que recurrir a profesionales homologados por el Banco de España que nos elaborarán una tasación profesional y válida de cara a solicitar una hipoteca en el banco.

Fuente: Blog Bankinter